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城市人口流动亦能左右房价走势

2018-03-29 作者:菏泽房产网 来源:菏泽房产网 点击 评论

住房市场的需求归根结底来自于人们的居住需求,因此,理清人口总量和结构变化与住房市场波动的关系,将会更好地把握住房市场的中长期趋势,并根据住房市场和人口变化情况适时完善相关政策。

人口流动趋势决定了住房市场的中长期变动趋势

美国、日本等典型经济体住房市场发展历史表明,人口总量和结构的变化对住房需求的影响最为显著。在人口快速增长期,将会带动住房市场需求的增加,进而带动房地产业、建筑业等相关行业的发展,国民经济总体也处于较快增长期。随着新建住房开工量的持续较快增长,居民住房条件会明显改善,户均住房套数也明显提高,在现有人群的居住需求基本被满足后,新建住房的需求将主要来自住房的更新改造和新增人口情况,住房建设的趋势也将因此发生变化。

人口流动与房价呈现正相关。根据国家统计局发布的2018年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数,在2017年人口增量前16位的城市中,除石家庄、合肥外,主要人口流入城市的二手房价格都是同比上升。

城市人口流动亦能左右房价走势

自2013年从北京来到杭州后,小李已经正式在这里定居。完成了结婚、生娃、买房等一系列人生大事。如今,小李在杭州生活滋润,心满意足。拿着本地中上等的工资水平的薪水,享受着低成本的便捷化生活保障。然而,让小李感到意外的是,之前一直在北京打拼的朋友也陆续迁来杭州定居。

中商产业研究院一组数据显示,2017年,中国主要城市人口增量排行榜中,杭州位列第三。增量排在前三的分别是,深圳2017年末常住人口1252.83万人,比上一年增加61.99万人;广州市常住人口1449.84万人,同比增加45.49万人;杭州常住人口946.8万人,增加28.0万人。

人口流动与房价呈现正相关。根据国家统计局发布的2018年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数,在2017年人口增量前16位的城市中,除石家庄、合肥外,主要人口流入城市的二手房价格都是同比上升。

人口流动的杭州样本

杭州在近年来是人口增量数据突出的城市。

据分析,影响杭州常住人口增加的主要原因主要包括以下几个方面,第一,二胎政策放开后致使新生儿增多,出生率明显提高;第二,G20峰会之后杭州城市形象与知名度提以提升,不少打工者慕名而来,外来人口数量显著增加;第三,是杭州城市建设和规划快速发展,相关城市配套和基础设施初具规模,亦让杭州这种城市更加适合居住。

人口增量变化与杭州房价也呈较为明显的正相关。房地产业内人士小李目睹杭州房地产市场的发展变化,G20峰会的举行使杭州的国际知名度得到提升,让杭州这座城市历久弥新,亦让外界对杭州好感倍增。G20峰会结束以后,涌入杭州的投资客增加,当时的房价真是一天一价。此外,亚运会选择在杭州召开,也让外界看到了杭州的优势和利好。杭州在人才引进政策、增加就业等方面的诸多因素,一系列城市规划和建设需求,加上杭州本身城镇化建设,使当地楼市供需矛盾日益突出。

2016年初,小李在杭州市区北部以2.5万元/平方米的价格购置了一套商品房。如今,这套住宅单价已涨至41000-44000元/平方米之间。

自北京来到杭州以后,小李并未感觉到生活的显著变化。“杭州城市没有北京那么大,朋友、同事间在一起聚聚相对容易。另外,高铁建设使得回家非常便捷。需要回老家时,只需坐上地铁,再转乘高铁,2个小时不到就回到家乡了。”

值得高兴的是,随着近年来杭州楼市的发展,杭州也逐渐形成外地知名开发商与本地开发商融合的现象,小李的工作也有了更多的选择空间。58集团《2017国民安居报告》调研数据显示,新一线城市中成都、重庆、杭州成为热门购房城市。整体房地产市场特征表现为,一线城市新房成交套数同比下降的同时,新房成交均价走势平稳、二手房挂牌价企稳;新一线城市发展增速超过一线城市,人才吸聚能力以及城市发展潜力不容小觑。

人口增量变化的启示

随着部分二线城市的迅速发展,逃离一线城市已不仅仅停留在思想上,一部分人已经将家庭或工作转移至二线城市。人口流动正发生新的变化。据中商产业研究院统计,2017年人口增量城市排前16名的城市分别为深圳、广州、杭州、长沙、宁波、成都、贵阳、合肥、石家庄、福州、厦门、苏州、海口、上海、北京、天津。

与人口增量呈正相关的是,开发商投资布局亦在发生变化。一线城市不再是开发商的主要战场,新的热点城市成为开发商的新宠。

城市人口流动亦能左右房价走势

世联行副总裁兼董秘袁鸿昌在一份研究报告中阐述了他对未来都市结构的看法。他认为,一线城市窗口已经关闭。

袁鸿昌将都市分为阳光都市、光明城市、曙光之城和暮光之城。他认为,阳光都市的特色是供应紧张,人口需求旺盛,旧改是未来最主要的增量来源。代表城市是北京、上海、广州、深圳、东莞、厦门。光明城市的特点是人口流入、销量持续增加,供应减少,市场乐观。代表城市是杭州、武汉、南京、天津、珠海、佛山、南宁、南昌、合肥。曙光之城的特点是人口流入、销量持续增长,但供应量较大、未来市场仍有待观测。代表城市为长沙、西安、青岛、惠州、济南、苏州、郑州、重庆、成都。暮光之城的特点则是人口流出,销售下降或增长缓慢,市场投资需要慎之又慎。

袁鸿昌的看法基本代表了绝大多数开发商对城市的判断。开发商在不同级别城市间的投资力度也在发生显著的变化。

21世纪经济报道记者获得的一份某知名上市房企内部调研报告显示,二线城市仍为对标企业的主战场,新增土储均出现不同比例增长:金地、富力、远洋出现较大幅度增长;保利、万科、华润、龙湖保持20%左右增长;世茂出现同比减少。拿地单价增幅不一,保利、中海、金地、远洋增幅较大,保利拿地单价绝对值高,富力最低,华润、富力同比略有下降。对标企业在三线城市投资力度增大,中海、万科、金地、招商、富力、世茂出现成倍式增长,保利领衔新增土储总量。对标企业拿地单价差别较大,世茂已过9000/平方米、富力不到3000/平方米,华润取地单价同比增长较大,中海、招商同比下降。

值得注意的是,该调研报告显示,对标企业对于一线城市深耕继续保持增长,以万科、保利、华润、金地较为突出;招商减缓了一线投资节奏,同比降幅较大。对标企业在一线城市的新增土储单价多同比下降,受一线城市限地价影响较大,龙湖取地价格同比上涨,拿地单价处于前列。

与开发商投资曲线变化基本一致。核心二线城市房价也呈上升趋势。58同城报告显示,2017年一线城市中新建商品住宅价格指数总体呈下降趋势,房价上涨趋势得以控制;上海、深圳二手住宅价格指数平稳;北京二手房指数在上半年有明显上涨,后期逐步回落。2017年全国67城二手房挂牌均价超过1万/平方米的城市有28个,集中于长三角、珠三角、京津冀、长江中游4大城市群,包括杭州、苏州、东莞、天津、武汉等城市。

易居研究院研究总监严跃进认为,人口流动对房地产市场而言是中长期也是直接影响因素。中长期主要看人口规模,短期则是影响购房需求。人口流动变化则受落户政策、人才引进、房价等因素影响。严跃进认为,从人口增量情况来看,二线城市房地产市场未来发展潜力更大