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房企年报季:那些掉队的“前四强”们

2018-04-02 作者:菏泽房产网 来源:菏泽房产网 点击 评论

碧桂园的5508亿、万科的5299亿、恒大的5009.6亿,随着各家房企年报的相继发布,今年3月再次成为龙头房企规模冲刺成果展现的新节点。在持续冲破千亿、两千亿、三千亿销售规模之后,碧桂园、万科和恒大再次站在了行业的新高点。

  3月29日上午,融创中国业绩正式发布,以3620.1亿元人民币的历史最好销售业绩,与“碧万恒”三家房企一并成为行业的“新四强”。而当年为人所称道,活跃于A股市场的招商、保利、万科和金地的地产界“四大天王”,仅有万科以不断增长的势头得以硕果仅存。行业集中度增强,市场或将生变,从被仰望变为去追赶,那些曾经位居行业四强的房企们,是否能够重回属于自己的黄金年代?

  那些掉队的“前四强”

  在行业对房企销售超5000亿渐渐习以为常,对孙宏斌的“诗与远方”、“精神激励法”津津乐道时,不知道还有多少人记得2014年底万科和绿地那场2000亿的行业老大之争。然而当万科2017年销售额突破5000亿大关时,绿地控股2017年的销售额则为3065亿元。

  在业内人士看来,相比于前些年,绿地近两年的增长势头确实略显乏力。大量商办项目开发、北京等一线城市土储匮乏,以及集团层面战略布局的转型,均是影响绿地销售规模增长的因素。

  而在众多房企跑马圈地的同时,绿地的拿地情况依旧是不温不火。有数据显示,2017年,绿地控股新增土地货值为3199.4亿元,行业排名第15位。

  不仅是绿地,曾经以高利润、低负债闻名业内的中海,同样面临冲劲不足的状况。

  根据近期中海公布的年报显示,2017年中海共实现合同销售金额2320.7亿港元。在“新四强”年度销售额同比增长普遍超30%,甚至超70%、100%的情况下,中海的年销售额同比增长仅为10.2%。

  另一方面,曾经以利润王著称的中海,在2017年也将这一王冠拱手让人。有数据显示,2017年中海净利润406亿港元,相当于325亿人民币。而据恒大年报显示,其2017年净利润达370亿元,成为行业利润第一。

  长期的人事动荡、与中信系的业务整合,已经让中海业绩增长乏力成为不争的事实。据公开资料显示,2013年郝建民接任中海主席之时,公司销售额为1082亿元。当年机构统计报告显示,中海地产的销售金额排在全国房企第五,碧桂园和恒大尚在其后。而在克而瑞发布的2016年1—10月房企《销售流量榜》《销售权益榜》TOP100数据显示,中海以1619亿元销售额排名第六,恒大、碧桂园实现大规模反超。到2017年,根据克而瑞统计数据显示,中海则位居房企销售排行榜第七位。

  拿地保守、慢周转

  同样是面对业务整合,曾经的四大天王招商地产的掉队,还暗藏着产品定位高端、周转较慢、单一的市场应对策略等问题。统计数据显示,在万科、恒大、碧桂园等房企主打刚需产品并坚持快速周转时,招商地产依旧坚持高端产品路线,高端公寓、别墅等存货占比一度超过50%。同样有业内人士指出,有着央企背景的招商地产还坚持的高端物业不降价策略,这也使得其在市场降温调整时期,销售弱于其他高周转的房企。

  直至2017年,业务整合后的招商蛇口方才通过布局扩张实现了1127.79亿元的签约销售额,正式迈上千亿台阶。

  如果说业务布局转向和企业整合是拖累绿地、中海等央企业绩增长的重要动因,那么对于金地这家行业老牌天王来说,拿地保守、周转期较长,则成为这类房企在行业集中度陡增的大趋势下错失“黄金年代”的深层次原因。

  金地曾是“招保万金”的四大天王之一。而在万科、保利均进阶千亿房企梯队的情况下,金地在2010年便已经“掉队”了。记者翻阅相关资料发现,仅从2010年的业绩来看,万科销售额达1026亿,保利销售额达660亿,金地销售额仅为280亿,仅约为万科的1/4,不足保利一半。或许是吃尽了楼市调控开启前大举扩张,却在限购后销售受挫的苦头,根据媒体统计,之后的2011年金地仅在三四线城市拿了3幅地块,2012年新增土地12幅,拿地态度相对保守。同时,相比于恒大、碧桂园等后起之秀的高周转策略,近年金地则以改善型以及豪宅别墅为项目定位,在宏观调控下受到的政策影响更大。

  “不扩张,就是死”

  实际上,近两年随着行业集中度的进一步增强,包括曾经“掉队”的房企在内,更多的房企参与到规模冲刺的行列中。

  以金地为例,2013年金地重新确立目标,要用5年时间实现千亿规模。截至2016年底,金地销售顺利迈入千亿,而根据金地公告,2017年公司签约销售额为1408亿,同比增长39.9%。

  中海同样祭出股份期权奖励计划,希望通过以保留及吸引优秀人才。在3月26日的业绩会上,中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国表示,2018年中海将以3年为周期滚动,确保实现较快增长所需的土地储备,集团计划新拿地权益投资额1350亿港元,同比增长22%。

  中小房企瞄准千亿规模,大型房企瞄准行业前四强。不难看出,最大限度扩张规模,已成为行业共识。

  “不做大,就是死。”国内某上市房企一区域相关负责人表示,在各家都拼命冲规模时,求稳即是落后,掉队风险很大。

  众多房企的规模之战,背后实则是中小房企对行业集中度不断增强的普遍担忧。国信证券统计数据显示,2018年前两月,前四大房企市场集中度为53.73%,较2017年末分别提升了29.38个百分点。

  “规模化虽然是未来趋势,但行业的市场容量一年也就10万亿左右,如果未来3-5年出现2-3家万亿的房企,再有20家左右的千亿房企,那么,也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势,中小房企的生存空间将被挤占。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

  同时,多家房企和机构表现出对未来市场的谨慎判断。3月27日万科业绩会上,万科董事会主席郁亮便表示,中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经结束了。

  而某机构则表示,2017年,百强企业负债压力加大,且短期偿债压力明显加大。未来,百强企业一方面需要警惕规模化扩张驱动下的布局风险,包括盲目跟风布局、集中购置热点城市高价地块带来的库存积压风险等;另一方面,在资金环境严峻、杠杆率提高、债务兑付压力加大的背景下,需要重视现金安全,防范资金风险。